Was ist ein
Projekt­entwickler?

Das Berufsbild des Projektentwicklers ist nur ungenau definiert. Für den einen ist der Projektentwickler ein Bauträger, Bauherr oder schlicht der „Initiator“ eines Bauvorhabens. Für den anderen ist der Projektentwickler gleichzusetzen mit einem Projektsteuerer. Weitere Definitionen zirkulieren.

Die Projektentwicklung von Immobilien als eigenständiges Berufsbild ist relativ neu und wesentlich komplexer, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Daher lohnt es sich, auch die Umstände zu betrachten, die den Beruf des Projektentwicklers hervorgebracht haben.

Im 19. Jahrhundert stieg die Nachfrage nach Büroflächen sprunghaft an, nachdem infolge der Industrialisierung eine nennenswerte Dienstleistungsbranche entstanden war. Anfänglich überwiegend in New York und Chicago, tauchte in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts auch in europäischen Metropolen ein völlig neuartiger Gebäudetyp im Stadtbild auf: das spekulative Bürogebäude, das in der Lage sein musste, flexibel auf verschiedene Nachfrageszenarien zu reagieren.

Sein Siegeszug war rasant, zumal der Einsatz von Stahl bei der Baukonstruktion, neue Technologien in der Gebäudeklimatisierung und nicht nur sicherere, sondern auch schnellere Aufzüge den Bau von immer komplexeren, immer höheren Gebäuden erlaubten.

Aufgrund der Bevölkerungsexplosion in den Städten der industrialisierten Welt entstanden jetzt aber auch Wohnungsprojekte im großen Stil und in den unterschiedlichsten Formaten. Bis schließlich Mitte des 20. Jahrhunderts – wiederum in den USA – ein weiterer neuer Gebäudetyp entwickelt wurde: das überdachte, klimatisierte Shopping-Center.

Die meisten dieser Projekte wurden angesichts einer antizipierten positiven Nachfrage spekulativ errichtet. Mit großen Immobilienprojekten ließ sich schon immer viel Geld verdienen. Allerdings auch stets mit dem Risiko hoher Verluste. Schnell erkannten die Initiatoren, dass sich die Erfolgschancen für ein Projekt deutlich verbessern lassen, wenn es konzeptionell und architektonisch möglichst genau den Erwartungen der künftigen Nutzer entspricht. Zudem erwies es sich als vorteilhaft, nicht nur ein überzeugendes Marketingkonzept auf die Beine zu stellen, um frühzeitig Mieter oder/und Käufer für die Immobilie zu finden, sondern auch Baukosten- und Terminrisiken zu minimieren, indem ein professionelles Projektmanagement installiert wird.

Aus diesen intensiven und von hartem Wettbewerb getriebenen Bemühungen, einerseits die Verlustrisiken der spekulativen Bautätigkeit einzudämmen, andererseits die Gewinnchancen durch vorausschauendes Handeln zu erhöhen, ist der Beruf des Projektentwicklers hervorgegangen.

Der moderne Projektentwickler ist in der Lage, sämtliche Aspekte eines Bauvorhabens positiv zu beeinflussen und zu optimieren. Dabei ist es unerheblich, ob er auf eigene Rechnung arbeitet oder als Dienstleister für Investoren, die das hohe Renditepotenzial von Immobilienprojekten für sich nutzen möchten.

Der Projektentwickler muss eine Vielzahl von Managementaufgaben wahrnehmen und neben eigenem Fachwissen über ein ebenso breites wie erprobtes Expertennetzwerk verfügen. Denn ohne präzise Budgetierung, solide Finanzierung, gut durchdachte Verträge, koordinierte und detaillierte Planung, abgestimmtes Baurecht, aktive Steuerung der Bauausführung sowie professionelle Vermietung und Vermarktung ist die erfolgreiche Umsetzung eines Immobilienprojekts nicht möglich. Aufgrund dieser umfangreichen Managementleistungen gilt der Projektentwickler oft als Kapitän eines Immobilienprojekts.

Zweifellos ist für die perfekte Koordination aller Aspekte eines großen Bauvorhabens viel Erfahrung und Fachkenntnis nötig. Noch bedeutsamer für den Projekterfolg ist allerdings das zweite Aufgabengebiet des Projektentwicklers:

Der Projektentwickler bestimmt die Konzeption und die Architektursprache seiner Bauvorhaben. Dank seiner hervorragenden Marktkenntnisse antizipiert er, welche Kriterien für die späteren Nutzer eines Gebäudes von Bedeutung sein werden, und leitet daraus präzise Anforderungen an Gebäudeprogramme, Gestaltung und Qualitätsstandards ab. Der Projektentwickler beeinflusst die Gebäudeplanung stets ergebnisorientiert – vom Gesamtkonzept bis zum kleinsten Detail. Dabei gewährleistet er auch einen bestmöglichen Abstimmungsprozess zwischen allen Planungsbeteiligten und -gewerken. Das Ergebnis solch optimierter Gebäudeplanung ist nicht nur eine bessere Qualität, sondern auch eine erhebliche Kostenersparnis, da unnötige Komponenten von vorneherein ausgeklammert sind.

Fazit: Nur die Kombination aus qualifizierter konzeptioneller, gestaltender Tätigkeit und professionellem Projektmanagement ermöglicht es, jedes Immobilienvorhaben erfolgreich zu realisieren.

Gelungene Bauprojekte sind zudem oft Wegbereiter für weitere Investitionen am gleichen Standort. Insofern kann der Projektentwickler sehr wesentlich zu einer positiven urbanen Entwicklung beitragen. Und mit wachsendem Umweltbewusstsein der Öffentlichkeit übernimmt der Projektentwickler in Zukunft auch eine große Verantwortung bei der Konzipierung nachhaltiger Gebäude.